Alquilar la cubierta de una nave: cuánto pagan y qué firmas

Tienes una nave. Un día te llama una empresa, o un comercial que «colabora» con ella, y te ofrece montar placas en la cubierta sin que pongas un euro y pagarte una renta durante 20, 25 o 30 años. Te mandan una oferta bonita con una foto de satélite de tu nave y, al poco, un contrato de siete páginas.

Esta guía sale de casos reales de dueños de naves que nos han escrito con esa oferta en la mano. Te cuento cuánto se paga de verdad, qué dice el contrato que te van a poner delante y qué conviene cambiar antes de firmar.

1. Lo esencial en 30 segundos

• Lo que se paga: entre 2 y 5 € por m² de cubierta y año (de 15 a 30 € por kWp). Una nave de 1.000 m² cobra del orden de 2.000 a 4.000 € al año.
• Lo que firmas: casi siempre un derecho de superficie, en escritura e inscrito en el Registro. Va con la nave: si vendes, el contrato sigue.
• Lo que más se pasa por alto: que te atan desde la firma pero no cobras hasta que funciona, que te prohíben poner tus propias placas, que para hipotecar necesitas su permiso y que al final las placas viejas pasan a ser tuyas, y retirarlas también.
• La alternativa: si la nave gasta luz de día, poner las placas tú suele dejar bastante más que la renta.

2. Cuánto pagan por la cubierta de una nave

La renta se calcula por la potencia que cabe en tu cubierta y lo que va a producir. Como referencia, en una cubierta en buen estado caben del orden de 0,13 kWp por m², y en el Mediterráneo cada kWp produce unos 1.400 kWh al año.

Un caso real

Una nave de unos 1.000 m² en el interior de Castellón recibió esta oferta en septiembre de 2026:

131 kWp y 183.000 kWh al año de producción estimada. Tres cosas que no se ven en la portada de la oferta:

• A más años, más renta al año. La empresa paga casi un 54 % más al año por atarte 30 años en vez de 20. Te está comprando tiempo.
• La renta «puede variar tras la visita técnica y el coste de conexión». La cifra de la oferta no es la del contrato.
• La subida está limitada. Ese contrato actualiza la renta con el IPC, pero como mucho un 1 % al año. Si la inflación va al 2 %, dentro de 30 años esos 4.010 € valdrán como unos 3.000 de hoy.

3. Qué naves les interesan

• Tamaño: a partir de 500-800 m² útiles. Por debajo, a la empresa no le salen las cuentas.
• Red eléctrica cerca y con capacidad. Es lo que más pesa, y lo que más a menudo tumba el proyecto después de firmar. Que la nave esté en un polígono o cerca del núcleo urbano ayuda.
• Cubierta en buen estado y que aguante el peso (del orden de 15-20 kg por m²). Si es de fibrocemento con amianto, hay que retirarlo antes; algunas empresas lo incluyen en el acuerdo, y conviene preguntarlo.
• Sin sombras de naves vecinas, depósitos o árboles.
• Papeles en regla: la nave legalizada, a tu nombre en el Registro y sin cargas raras. Te pedirán la nota simple y la referencia catastral.

4. Un contrato real, cláusula por cláusula

Este es el contrato tipo de una promotora de autoconsumo colectivo que opera en toda España, el que firmaría la nave del caso de arriba. No es raro: casi todos se parecen. Lo que dice y lo que yo pediría cambiar:

1. Dice: El plazo cuenta «a partir de la puesta en operación», y la empresa puede dar el contrato por extinguido si no puede empezar las obras, «sin derecho a indemnización».
   Para ti: Quedas atado desde la firma; ellos no. Y no hay fecha límite para construir.
   Pide: Que se anule solo si en X meses no está funcionando, o una renta mientras tanto.
2. Dice: No puedes «gravar ni establecer carga alguna» sin su consentimiento previo y por escrito.
   Para ti: Para hipotecar la nave necesitas su permiso.
   Pide: Que ese permiso no se pueda negar sin motivo, o que una hipoteca normal no lo necesite.
3. Dice: «No se podrá realizar ninguna otra actividad de generación eléctrica».
   Para ti: No puedes poner tus propias placas en 20-30 años.
   Pide: Reservarte una parte de la cubierta, o poder hacer autoconsumo propio.
4. Dice: Al acabar, las placas pasan a ser tuyas «a cero euros», y desde ese momento eres «responsable» de ellas.
   Para ti: Te quedas unas placas de 25-30 años y el coste de retirarlas.
   Pide: Poder elegir: o te las quedas, o las retiran a su coste.
5. Dice: Tienes que asegurar el edificio con una cobertura igual al valor de su instalación.
   Para ti: Te sube el seguro. Solo te lo compensan si lo dices antes de firmar.
   Pide: Pedir precio a tu aseguradora antes y que la diferencia vaya en la renta.
6. Dice: Renta actualizada con el IPC, con un máximo del 1 % al año.
   Para ti: La renta pierde valor cada año que la inflación pase del 1 %.
   Pide: IPC sin tope, o una renta inicial más alta.
7. Dice: Tú conservas la superficie «en el estado actual» y no puedes hacer nada que afecte a la instalación.
   Para ti: No dice quién paga quitar y volver a poner las placas si hay que arreglar la cubierta.
   Pide: Que lo paguen ellos, y un plazo para hacerlo.
8. Dice: Controlan tu caja general de protección, tu línea y tu contador, y pueden cortar la luz avisando con 7 días.
   Para ti: Parte de tu instalación eléctrica deja de ser solo tuya.
   Pide: Cortes fuera de tu horario de trabajo, y que respondan si te paran la actividad.
9. Dice: Pueden rescindir si deja de serles rentable (cambio de ley, reparación cara).
   Para ti: No dice qué pasa entonces con las placas.
   Pide: Que en ese caso las retiren a su coste.
10. Dice: Pueden ceder el contrato a otra empresa o a sus bancos; si dejan de pagarte, no puedes rescindir hasta pasados 3 meses, y si el banco se pone al día, el contrato sigue.
    Para ti: Puedes acabar tratando con un fondo que no conoces.
    Pide: Que te avisen antes y que el nuevo titular asuma todo por escrito.
11. Dice: El IBI es tuyo, el agua para limpiar las placas, gratis, y tienen preferencia si un día quieres puntos de recarga.
    Para ti: Pequeños costes y compromisos que se suman.
    Pide: Que el agua se pague, y fuera la preferencia para la recarga.

Hay cosas a tu favor que también conviene saber: la renta no baja aunque haya deflación, la empresa paga la escritura y el Registro, responde de los daños que cause y tiene que tener su propio seguro de responsabilidad civil.

5. Vender o hipotecar la nave

El derecho de superficie es un derecho real: para existir tiene que ir en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (artículo 53 de la Ley del Suelo). Eso tiene dos consecuencias:

• Si vendes, el contrato sigue. El comprador se queda la nave con las placas y pasa a cobrar la renta. En el contrato del caso, además, tienes que comunicarle el contrato y conseguir que se comprometa por escrito a respetarlo antes de la venta. Un comprador que quiera la cubierta para otra cosa se irá.
• Para hipotecar, su permiso. Por la cláusula de no gravar. Y como el derecho de superficie se inscribió antes, el banco tiene que respetarlo: si ejecutara la hipoteca, las placas seguirían ahí. Algunos bancos tasan la nave más baja por eso; otros no le dan importancia.

Si un alquiler normal no se inscribe, pasa lo contrario: el comprador lo puede dar por terminado (artículo 1571 del Código Civil). Por eso las empresas no lo aceptan así. Más detalle en la guía general de alquilar el tejado.

6. ¿Alquilar o poner las placas para tu nave?

La cuenta, por metro cuadrado de cubierta y con números redondos:

Supuestos: 0,13 kWp y unos 180 kWh al año por m²; instalación a 0,8-1 € por vatio (lo que publica la Agencia Internacional de la Energía para España en 2025, de 100 a 250 kW y de 10 a 100 kW); la luz que dejas de comprar, a unos 0,12-0,14 € el kWh (mira el precio de la energía en tu factura); y lo que vendes, a unos 0,05 €.

Lo que dice la tabla: cada m² que usas para tu propio consumo te ahorra entre cinco y diez veces lo que te pagarían por alquilarlo, y la instalación se paga en unos 4-6 años. Pero solo si consumes esa energía: si la nave está vacía o se usa de noche, la energía se vende barata y la diferencia con el alquiler se estrecha mucho. Y alquilar no pide inversión ni que te ocupes de nada.

Lo razonable en la mayoría de naves

• Nave con actividad de día (taller, almacén con frío, oficina, fábrica): placas a tu nombre, del tamaño de tu consumo. Hasta 100 kW puedes además compensar los excedentes en la factura. Con las ventajas de empresa o autónomo.
• Nave vacía, alquilada a otro o con muy poco consumo: alquilar la cubierta tiene sentido. Negocia bien el contrato.
• Nave grande con algo de consumo: placas tuyas para lo que gastas y, si la empresa lo acepta, alquilar el resto de la cubierta. Necesitas que el contrato no te prohíba generar.

7. Lo que tienes que pedir antes de firmar

1. La oferta en firme, con la renta definitiva y no «sujeta a la visita técnica». Y si ha caducado, que la renueven.
2. Una fecha tope para que la instalación funcione, o se anula el contrato.
3. Poder poner tus propias placas, o reservarte parte de la cubierta.
4. Que la retirada al final, o si rescinden antes, la paguen ellos.
5. Quién paga levantar las placas si hay que reparar la cubierta.
6. El permiso para hipotecar, que no se pueda negar sin motivo.
7. Cuánto te sube el seguro, preguntado a tu aseguradora antes de firmar.
8. La actualización de la renta con el IPC completo.
9. Referencias y solvencia de la empresa: cubiertas que ya tengan funcionando y sus últimas cuentas. Y quién firma: si el que te la trae es un comercial colaborador, que el contrato sea con la empresa que va a explotar la instalación.
10. Que te lo revise un abogado o el notario antes de firmar. Es un contrato a 20-30 años sobre tu nave.

8. IVA e IRPF de la renta

• IVA: el contrato dice «canon + IVA». Quien cede un inmueble es empresario a efectos del IVA (artículo 5 de la Ley del IVA): tendrás que facturar a la empresa con IVA y declararlo cada trimestre. Muchos contratos permiten que la empresa te haga las facturas en tu nombre.
• IRPF: si eres particular, la renta va como rendimiento del capital inmobiliario; si la nave es de tu empresa, como ingreso de la actividad o en el impuesto de sociedades.
• IBI: lo sigues pagando tú.

Antes de la primera factura, habla con tu gestor: darte de alta en Hacienda y el IVA trimestral son trámites que conviene tener claros.

9. Preguntas frecuentes

¿Me puede engañar el comercial que me trae la oferta?

Muchas ofertas llegan a través de comerciales «colaboradores» que cobran por contrato firmado. No es malo en sí, pero su interés es que firmes. Pide todo por escrito y que el contrato sea con la empresa que va a explotar la instalación.

¿Puedo negociar la renta?

Sí. La oferta de partida no es la final, y tener cifras con las que comparar ayuda: si te ofrecen menos de 2 € por m² y año, o menos de 15 € por kWp, hay margen. También puedes negociar cláusulas en lugar de dinero, y a veces valen más.

¿Y si la empresa quiebra?

Lo normal es que el contrato pase a sus bancos o a otra empresa, que siguen pagando. Si nadie paga, puedes rescindir, pero el contrato del caso te obliga a esperar y a avisar antes a los bancos. Por eso importa la solvencia de quien firma.